לוגו דרונט
ועד הפעולה הגיש ערר לועדת ערר מחוזית
הערר מוגש יחד עם עמותת אדם טבע ודין

נוסח הערר מצורף למטה
26/04/2007

 

 

מוגש בזה ערר על החלטת ועדת המשנה של הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב-יפו -פרוטוקול 2007-7 ב' -1 , דיון מיום 14.03.07 - אשר הגיעה אל העוררים ביום 29.3.07, לקבל את בקשת המשיבה 2 למתן היתר לשימוש חורג למתחם תחנת הרכבת של יפו לתקופה של 10 שנים, לשם יצירת אזור בילוי, נופש, תרבות ופנאי הפתוח לציבור הרחב (להלן:"הבקשה", "ההחלטה").

 

העתק ההחלטה מצ"ב להודעת הערר כנספח א'.

 

ואלו נימוקי הערר:

 

כללי

 

  1. נווה צדק הינה שכונה שהוקמה לפני למעלה ממאה שנה כפרוור יהודי של יפו העתיקה. בתחילת המאה ה-20 השכונה שגשגה, אך במהלך השנים מצבה התדרדר, ובשנות ה-80 חל מפנה יחד עם העלייה במודעות לשימור, ובעקבותיה עבודות שיפוץ של בתים ומתחמים בשכונה. בעקבות השימור, שינתה השכונה את פניה והפכה להיות אזור מגורים פופולארי. בתים רבים שופצו ואף נבנו מחדש, רחובותיה המרכזיים הפכו שוקקי חיים ובהם שילוב ייחודי בין מוסדות ציבור לבין בתי המגורים והעסקים הקטנים, וככזו מושכת השכונה תושבים ומבקרים רבים.

 

  1. ההיתר המבוקש יאפשר שימוש מסחרי במבנים המיועדים להיות מבני ציבור, דבר  המהווה שינוי לתוכנית בניין העיר החלה על המתחם, וזאת שלא בדרך אליה התכוון עורך התכנית.

 

  1. אין ספק כי אישור בקשה זו ישנה באופן בלתי הפיך את מהותו של המתחם, את אופיו הארכיטקטוני והפונקציונאלי ובכללו את איכות חיי התושבים.

 

  1. מן הבחינה התכנונית, אישור הבקשה משמעו כי בין אופי השכונה לבין הוראות תכניות בניין העיר שחלות על האזור יוותר דמיון קלוש.

 

  1. העוררים יוסיפו ויטענו כי החלטת המשיבה 1 בטלה גם מכיוון שבסטיה ניכרת עסקינן, וזאת בשל  אישור בקשה שמשמעה מתן לגיטימציה לשינוי אופי הסביבה הקיימת (על פי ס' 151 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965).

 

  1. זאת ועוד, העוררים יטענו כי מן הבחינה המשפטית עסקינן בהחלטה בלתי חוקית של     המשיבה 1 לאשר שימוש חורג במקום שבו נדרשת תוכנית מפורטת.

 

  1. ראוי לציין, כי באופן עקרוני, מתוך הכרה בתהליך הדינאמי של התחדשות עירונית, אין העוררים מתנגדים לשינוי אופי המקום, אולם במקרה דנן ההתנגדות נובעת מהעדר התאמה בין הבקשה לבין התוכנית וכן מהעיוות התכנוני שיווצר כתוצאה מאישורה.

 

 

 

הטיעון המשפטי

 

8.       העוררים יטענו להלן נימוקים משפטיים שדי בכל אחד מהם בנפרד בכדי להביא לבטלות החלטת המשיבה 1, כל שכן כאשר מתווספים הם למקשה אחת של טיעון משפטי לוגי. העוררים יוסיפו ויטענו במישור התכנוני בערר זה, טיעונים שדי אף בהם בכדי שועדת הערר הנכבדה תורה כי אין מקום מן הבחינה התכנונית לבקשה כגון דא להיתר לשימוש חורג.

 
הבקשה מבטאת השקפת תכנון מצומצמת ונקודתית

 

9.       טעתה המשיבה 1 באשרה בקשה לשימוש חורג, מבלי שנתנה את דעתה ו/או חייבה את המשיבה 2 לפרט בפניה מהן ההשפעות ארוכות הטווח שלה ומבלי שדרשה תוכנית מפורטת, כנדרש בחוק.

 

  1. המשיבה 1 התעלמה לחלוטין מן העובדה שלא בבקשה "תמימה" לשימוש חורג עסקינן, כי אם ברצון מכוון לשנות את אופי המתחם באופן שבו יהא זר לאופיה הייחודי של הסביבה. הרי ידוע הדבר כי הזמני נוטה להפוך לקבוע, ולכן יש לפעול על פי הנדרש בהליך התכנון, ולא להשתמש בדרכים העוקפות את "דרך המלך" כפי שזו נקבעה ע"י המחוקק.

 

  1. בנהגה כך פעלה המשיבה 1 בניגוד לחובותיה כנאמן הציבור החייב דין וחשבון לציבור הרחב, טרם מתן הכשר לבקשות כגון דא, שיש בהן כדי להשפיע על עתיד מרחב מגוריו ואיכות חייו.

 

נדרשת תוכנית מפורטת ולא די בהיתר לשימוש חורג

 

  1. טעתה המשיבה 1 באשרה את הבקשה לשימוש חורג לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, במקרה דנן, מקום בו מן הדין היה לדחות על הסף את בקשת המשיבה 2 ולהורות לה להגיש תכנית מתאר מפורטת בנדון, לאור בקשתה שמשמעה שינוי אופי הסביבה הקרובה.

 

  1. המשיבה 2 בחרה להשתמש בעמימות תכנונית על מנת להתחמק מהפירוט התכנוני המתבקש במקרה דנן, והדבר מקבל משנה חשיבות בשל היותם של שני המבנים הדורשים היתר לשימוש חורג, המבנים המרכזיים בפרויקט, ועל כך יפורט בטיעונים התכנוניים בהמשך ערר זה.

 

  1. טעתה המשיבה 1 בהתעלמותה ממהותה וייחודה של "תוכנית מפורטת" כמשמעה בחוק וכפי שבוארו היטב בדברי כב' השופט מ. חשין בבית המשפט העליון, בעע"מ 10112/02 [מיום 29.12.03 – טרם פורסם] לאמור:

 

"המושג תוכנית מפורטת, אין הוא מושג טכני גרידא בדיני התכנון והבניה. צירוף התיבות "תוכנית מפורטת" אינו אלא קיצור לשון למצבור ערכים ואינטרסים של היחיד ושל הכלל – ערכים ואינטרסים שהחברה חפצה ביקרם ובבואנו לפרש טקסט על פי הנטען, אפשר מכוון הוא ואפשר אין הוא מכוון לתוכנית מפורטת, שומה עלינו להביא במניין שיקולינו אותם ערכים ואינטרסים השוכנים בבטנו של המושג "תוכנית מפורטת"."

"חובה היא המוטלת עלינו לאפשר לאותם ערכים ואינטרסים לגלות עצמם לעין כל ולהודיענו את רצונם.

ואפשר אף יימצא לנו כי החובה להכין תוכנית מפורטת, חובה היא העומדת על רגליה שלה מכוחם של עקרונות כלליים המהווים תשתית לדין התכנון והבניה ולעקרונות יסוד של מינהל תקין."

 

יפים דברים אלה בענייננו שכן תוכנית יפו A  היא התוכנית החלה על מרבית השטח ולאור היותה תוכנית מנדטורית, מן הראוי לבחון שינויים בשטח ביתר הקפדה. במקרה כזה, גם אם נדרש היה לבקש היתרי בניה למסחר על פי סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, נכון היה להגיש תוכנית מפורטת, שכן הזמן שחלף מרמז על כך שאופי השכונה השתנה גם הוא, ויש מקום לבחינה כוללת ועדכנית של המתחם.

 

  1. העוררים ירחיבו ויפרטו בטיעון התכנוני להלן מדוע בסביבה בעלת אופי ייחודי לשימור במתכונתה הנוכחית עסקינן ומדוע כפועל יוצא מכך, כל שינוי מבוקש חייב להיעשות כדין, בשינוי יעוד של תכנית מתאר קיימת ובהכנת תכנית מתאר מפורטת.

 

  1. תקנה 2(2) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב 2002 קובעת כי סטיה ניכרת מתכנית הינה: "בניה בשינוי מהוראות הבניה הקבועות בתכנית, המשנה את אופיה של הסביבה הקרובה". בענייננו כאמור עסקינן בשכונה בעלת אופי ייחודי, בעלת חשיבות ארכיטקטונית והיסטורית, רמת מינוע לא גבוהה, בתים בסגנון "באוהאוס" ועוד. לפיכך, אין ספק שהבקשה מהווה סטיה ניכרת כמוגדרת בסעיף 151 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.

 

  1. על כך נקבע בפסיקה מהו שימוש חורג, ומדברים אלה ברי כי בענייננו, אין המדובר בשימוש חורג, ואין להסתפק באישור שכזה:

 

"לאמור, לא נועדו חריגי השימוש החורג וההקלה אלא לצרכים ולהיקפים נקודתיים שאינם סוטים אלא במעט שבמעט מהוראות התוכניות התקפות."

"לא הרי בקשה להתיר שימוש חורג לתעשיה באיזור המיועד למגורים כהרי בקשה להתיר שימוש חורג למסחר באיזור המיועד לתעשיה."

עת"מ (באר-שבע) 207/04 עץ ערמונים חברה להשקעות בע"מ ואח' נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז דרום, עמוד 5

 

"השימוש החורג בא למלא חלל בתחום התכנון והבניה אליו מתנקזים מצבים בהם ראוי להתיר שימוש בנכס על אף כי אינו תואם את התוכנית וההיתר. בשל היות השימוש החורג "דרך עוקפת" להליכי התכנון והבניה הראויים, הוכח עם הזמן כי לפעמים ייעשה הניסיון להשתמש בהיתר לשימוש חורג לרעה על מנת לקצר הליכים חוקיים של תכנון וקבלת אישורים."

דמ  6048/03 ליגר מבנים בע"מ-דר חן ניהול פרויקטים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה דימונה

 

  1. אמנם בשטח הנדון ישנה הבחנה לפיה קיימים מבנים המצריכים אישור לשימוש חורג, וכפי שהסבו המשיבים את תשומת ליבנו, ישנם מבנים שאינם דרושים אישור שכזה. אולם אין הדבר משנה את התפישה הכוללת של העוררים לפיה בתוכנית מנדטורית המיועדת בחלקה למגורים, נדרשת תוכנית מפורטת לשינוי. הדבר נכון לגבי המתחם כולו ואף מתחזק בכל הקשור למבנים אשר יש הסכמה לגבי הצורך באישור לשימוש חורג עבורם, ובמיוחד כשאלה מהווים את לב ליבו של הפרויקט.

 

  1. זאת ועוד, הגשת תוכנית מפורטת בניגוד לבקשה לשימוש חורג, היתה מאפשרת קיום דיון מעמיק בבעיות הסביבתיות והאחרות שתיווצרנה, חלילה, אם ינתן תוקף להחלטת המשיבה 1. ראוי לציין כי היועצת המשפטית לועדה המקומית טענה בעצמה בדיון בהתנגדויות לבקשה כי יתכן שהשימוש החורג מהווה שימוש חורג מהותי.

 

נתיב ה"שימוש החורג" הינו יציר כלאיים הסוטה מהליכי התכנון והרישוי הראויים והקבועים עפ"י דין, והשימוש בו מן הדין שיצומצם ויוגבל לאותם חריגים הראויים לו. 

בעניין זה נפנה לדברי כב' השופט ברנזון בבג"צ 235/76 [פד"י ל"א (1) 579, 583]:

 

"... תוכנית קיימת עד שהיא מקבלת תוקף, עוברת הליך המורכב משלבים שונים, דהיינו: הכנה, הפקדה, פרסום, התנגדויות, הכרעה, עררים וכו'.

שלבים אלה נקבעו כדי להבטיח דיון ענייני בתוכנית ע"י רשויות התכנון השונות וקבלת הכרעה שקולה על ידן, לאחר שמיעת גורמים פרטיים וציבוריים שיש להם עניין בה או העלולים להיפגע על ידה.

פירושה האמיתי של הקלה הוא – התרת סטיה מתוכנית קיימת שבעצם מהווה שינוי התוכנית במידת ההקלה הניתנת.

הוא הדין לגבי התרת שימוש חורג שאינו קיים בעת שהתוכנית מקבלת תוקף.

אבל למה יקום שימוש חדש שכזה שלא בדרך הרגילה של תיקון התוכנית?

הקלות היחסית שבה אפשר להשיג, לפי המצב החוקי הקיים, הקלה או שימוש חורג בהשוואה לעריכת שינוי תוכנית לפי כל הדקדוקים והמצוות – קשה להלום אותה עם הצורך לקיים סדר תקין בעניין זה של תכנון ובנייה, שהוא כה חיוני וקובע את איכות החיים והסביבה".

 

דברים אלה יפים למקרה דנן שבו תוכנית מפורטת היתה מאפשרת גישור על הפערים הנובעים מתחולתן של מספר תוכניות על השטח, חוסר הבהירות העולה מהשילוב ביניהן והעדר פירוט של התמהילים בין סוגי השימוש השונים. או במילים פשוטות: כמה מסחר? כמה מבני ציבור, כמה שטחים פתוחים? תוכנית שכזו, אשר תסדיר בין היתר את היקפם של השימושים השונים, את היחס שביניהם, את מיקומם וכיוצב', הינה הכלי המתבקש במצב כה עמום, לשם יצירת שקיפות כלפי הציבור ומתן אפשרות אמיתית לבחינה של מידת ההתאמה של התוכניות לצרכי התושבים. 

 

החלטת המשיבה 1 בניגוד לכללי המשפט המינהלי

 

  1. כלל ידוע הוא במשפט כי החלטה של רשות מינהלית חייבת להיות מבוססת ונסמכת על מלוא התשתית הרלוונטית למקרה. בענייננו לא הובא לידיעת הדנים בבקשה המצב העובדתי והסטטוטורי המלא לגבי יעודה של הקרקע נשוא הבקשה ואי בהירות המידע שהונח בפני חברי הועדה בשלבים השונים של קבלת ההחלטה, השפיעו כמובן על התוצאות.

 

אי הבהירות מתבטאת בהגדרות השונות שהוצגו בפני הדנים בבקשה, כדלקמן:

בפרוטוקול תב"ע מיום 24.08.05 הוגדר המצב התכנוני הקיים עפ"י תכנית יפו A המייעדת את המתחם למגורים (לפי מצב זה החליטה הוועדה המקומית ב-2002 לאשר תכנון המתחם כאזור תיירות הכולל שימושי בילוי, תרבות, פנאי ומלונאות). בפרסום להתנגדויות מיום 04.02.07 הוגדר השטח כמיועד למבני ציבור. בדיון בהתנגדויות ביום 14.03.07 נכתב  במענה להתנגדויות כי תכנית יפו A יעדה את האזור לאזור תעשייה ולבניני ציבור.

אי בהירות נוספת עולה מדברי היועצת המשפטית לפיהם לא ידוע באם השימוש החורג הנדון הינו מיעוד מגורים או מיעוד מבני ציבור, היות שלא נמצאו היתרי הבנייה המקוריים.

 

  1. לא טרחה המשיבה 1 לדרוש מהמשיבה 2 את מלוא המידע הרלוונטי בנוגע ליעודו המקורי ובנוגע לעתידו של השטח ומכאן שבעשותה כך התעלמה לחלוטין מחובתה לקבל החלטה שקולה וסבירה, לטובת הציבור הרחב, המתבססת על שקילת מלוא השיקולים הרלוונטיים לאור קיומה של התשתית העובדתית המלאה.

 

ללא הנחתה של תשתית עובדתית ראויה בענייננו בפני המשיבה 1, נפגמה גם זכות הטיעון  של העוררים בהליך ההתנגדות להתייחס למכלול ההיבטים הקשורים בבקשה לשימוש חורג.

 

די באמור בטיעון זה של העוררים בכדי להעיד על הפגם המינהלי החמור היורד לשורשו של עניין, שיש בו בכדי להביא לבטלות ההחלטה והבקשה במתכונתה הנוכחית.

 

בעניין זה ר' בג"צ 4733/94 נאות ואח' נ' מועצת עירית חיפה ואח', פ"ד מט (5) 111, 129; בג"צ 297/82 ברגר נ' שר הפנים, פ"ד לז(3) 29, 49; בג"צ 2013/91 עירית רמלה נ' שר הפנים, פ"ד מו (1) 271, 279.

 

הסוואת הבנייה כשיפוץ

22.   טעתה המשיבה 1 כאשר אישרה היתר לשימוש חורג, אשר עתיד לשמש את המשיבה 2 לצורך בנייה. שמו של ההיתר מעיד על מהותו – "שימוש", בעוד שהמשיבה 2, למעשה, מתכננת לבצע מהלכי בניה במקום, לשם כך נדרש היתר בניה.

 

  1. בפסיקה הובעה לא פעם ההתנגדות לשימוש בהליכים מקוצרים כהסוואה למטרה המהותית, בעניין זה נפנה לדמ 6048/03 ליגר מבנים בע"מ-דר חן ניהול פרויקטים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה דימונה :

 

"נטען כי השימוש חורג מתאים לשימוש ולא לבניה – אנו סבורים כי טעם רב בטענה זו.

במקרה דנן עומד לפנינו פרויקט המכיל היקף בניה גדול. המשיבות ניסו אומנם לצמצם היקף זה ולהעמיד את פני הדברים כפעולות בניה מינוריות ועם זאת, על מנת להפוך בניין זה למרכז מסחרי משגשג- אין מנוס משינויים רחבי היקף. שימוש חורג כשמו כן הוא. לפי מילון אבן שושן: שימוש "ניצול דבר מה לצורך מסוים". במקרה זה , הרי שהנכס לא ינוצל כפי שהוא לצורך המרכז המסחרי אלא ייכנס לתפקידו רק לאחר שינויים מסיביים כפי שנכחנו לראות בסיור שערכנו במבנה נשוא ערר זה. בניה כה מסיבית סותרת לדעתנו את המונח הבסיסי של שימוש חורג, אין אנו עוסקים בהתאמות קלות של בניה לצורך השימוש החורג, ההיפך מתאים יותר, כאן בונים, הורסים ויוצרים כמעט בריאה חדשה, ושימוש במונח שימוש חורג זר למציאות אשר נדונה בערר זה." 

 

 

הטיעון התכנוני

 

זילות הערך השימורי

24.   המתחם הינו אחד המתחמים האחרונים שנותרו בסדר גודל שכזה בתל אביב. הכוונה לפתוח אותו לציבור הינה נכונה וראויה, אך הדרך היא הלוקה בחסר. הדרך של נקיטה בהליך של "שימוש חורג" במקום  הכנת תכנית כוללת לסביבה כולה והדרך של קביעת עובדות בשטח, ע"י שיפוצים שחוקיותם עדיין לא נתבררה, טרם הסכמת בעלי הענין לגבי עתיד המקום ואופיו העתידי.

 

25.   אין ספק כי ערכו ההיסטורי והאדריכלי של המתחם, כמו גם מיקומו המרכזי, אמורים להוות את הבסיס לתכנון השימושים בו. החסר בראיה הכוללת, כיצד מתפקד המקום יחד עם המתחמים האחרים סביבו מבחינת השימושים, התנועה והמופע – אינו מוצדק ועל הועדה המקומית לדון בהיבטים אלו טרם המשך העבודות במקום.

 

זילות הערך הציבורי

26.   שיתוף הציבור - המונח "בעלי ענין" אמור להיות ידוע למקבלי ההחלטות, אשר משתמשים בו תדיר בפרויקט חיובי אחר , המתנהל בעיריה בשנה האחרונה – שיתוף הציבור. ההפרדה המלאכותית בין הנעשה בפרויקט זה, בו נשמעים דבריהם של נציגי ציבור שונים לצד בעלי תפקידים ונבחרים מקומות ליישום ההליך – לבין מקום כזה, אשר התושבים בסמוך אליו יושפעו מאד מהמתוכנן – צורמת.

 

27.   תדמית העיריה - נכון הדבר גם לרמה הכוללת של תכנון האזור וגם לרמה המקומית, לגבי מה שנעשה בשטח. בנתנם יד לעבודות ללא היתר בניה, עושים מקבלי ההחלטות חוכא ואיטלולא מחוק התכנון והבניה, אשר הם האמורים להיות נושאי דגלו. נעביר כאן רק בקצרה את רחשי הציבור בנוגע לכך, אשר מתרעם, בלשון ההמעטה, על העובדה שהעיריה עושה דין לעצמה, ללא דיין, בעוד שאזרחי העיר נאלצים לכתת את רגליהם שנים במסדרונות מנהל ההנדסה בבקשם להקים פרגולה או להוסיף גדר.

 

28.   בישיבת הועדה המקומית בנושא הוחלט, בין היתר, לבדוק נושא זה. ככל הידוע לעוררים, בדיקה זו לא הובאה לידיעת חברי הועדה ובודאי שלא פורסמה ברבים.

 

ההליך החוקי 

29.   הצורך בתכנית מפורטת– מן הראוי כי חברי הועדה המקומית לא יתנו ידם להליך המבוצע כאן וידרשו תכנית מפורטת לכל האזור. דרום תל אביב נמצא בעיצומה של מהפכה של שימושים ותשתיות גדולות. לא ניתן, לדעת העוררים, להורות על ביצוע שינויים במתחם התחנה ללא ראיה כוללת של האזור מבחינת ערוב השימושים, התנועה והחניה, מענה לצורכי ציבור, קביעת יעד אוכלוסיה וכד'. כל ההיבטים הללו נותקו מתכנון המתחם עצמו ואין הדבר נכון, לא מהבחינה חוקית ולא מבחינה ציבורית לעתיד לבוא. תכנון וראיה כוללת הם חלק מהאחריות של חברי הועדה כלפי ציבור העיר, עליו נמנים גם תושבי המקום. רק תכנית מפורטת למתחם, קרי, תכנון המתחם הלכה למעשה באמצעות תכנית מתאר סטטוטורית, תאפשר בחינה ארוכת טווח ותכנון נאות.

 

30.   לא ניתן להעלות על הדעת כי מתחם כה חשוב ייקבע לפי תכנית מנדטורית, אשר לא קבעה כלל אחוזים לכל שימוש בשטח, למכילה שימושים כמו חנויות לממכר חלב ובשר וכוללת שטח של 1,500 דונם!

 

31.   נראה כי נוח לועדה המקומית תל אביב להיתלות בתכנית זו, אשר כתובה בשפה האנגלית ואינה מובנת כלל. נראה כי נוח לועדה המקומית לטעון כי מכוח תכנית זו, שימושי הקרקע בסביבת המתחם של הרכבת מותרים. אין הדבר כך! תכנית יפו A חלה על שטח כה גדול - 1,500 דונם, והוראותיה הן כלליות בלבד. כיום לא היתה מתאשרת תכנית זו ולא היו נותנים יד למעשה של הוצאת היתרי בניה (שלא לדבר על עבודות ללא היתר) מכוח תכנית זו, אלא מחלקים אותה למתחמים ודורשים תכניות מפורטות עם הוראות עדכניות לימינו.

 

32.   ואילו התכנית השניה החלה על המקום, תכנית 1200, בכלל מייעדת את השטח "לאזור לתכנון בעתיד", משמע, אזור שיש להפקיד עבורו תכנית מפורטת לאחר עריכה בהתאם לנורמות המקובלות והעדכניות. לשם הזהירות נציין שוב שלא ניתן להוציא היתרים לשימוש חורג מכוח תכנית זו.

 

33.   כך, הועדה המקומית בחרה להעלים מהציבור את כוונותיה ע"י בחירת הליך נפסד, אשר אינו מתאים לא לועדה הנכבדה ולחבריה ואינו מכבד את המקום ואת תושביו.

 

ייעודי הקרקע

34.   בתשובתה, מדגישה הועדה המקומית כי אין לה צורך עוד בהיתר לשימוש חורג לשאר המבנים מלבד מבני הרכבת, אשר מוגדרים כ"מבני ציבור".  לגרסתה, שאר המבנים, לפי  תכנית יפו A,  מיועדים לאותם שימושים המבוקשים כאן. האמנם? בתכנית יפו A יש שטחים נרחבים המיועדים לערוב שימושים של מגורים מעל קומה מסחרית, לתעשיה וגם למסחר. ישנו איזשהו איזון שהיה, נקווה, נכון לזמנו – אבל בוודאי שאינו נכון עוד לזמננו.

 

35.   ההסתמכות על תכנית מנדטורית מעוררת גיחוך, בייחדו כשהדבר נוגע לעיר המפותחת במדינה. השימושים אינם עוד בעלי אותה משמעות – האם ממכר בשר, לחם וחלב עונה עבורנו להגדרה "מסחרי"? האם חברי הועדה רוצים שם בהקמת "מעבדות לבקטריות, פאתולוגיה וכימיה או מספרות,  "חנויות לצורכי עישון"? "תיקון מוצרי חשמל"?

אין ספק כי התכנית מאז לא היתה זוכה להתייחסות לולא האפשרות של שימוש בה להוצאת "היתר לשימוש חורג".

 

36.   בניגוד לעבר, כיום ישנה התייחסות ברורה במסגרת תכניות סטטוטריות הכוללות אלמנטים מסחריים לפיקוח על אחוזי המסחר במתחמים אלו ועל רווחת הציבור. נחזור ונדגיש כי רווחת הציבור באזור תשמר רק אם יוגבל השטח המסחרי וידור בכפיפה אחת עם מוסדות ציבור ואלמנטים ציבוריים אחרים, ניתן יהיה להכתיר את התכנון במקום כתכנון מאוזן וראוי.

 

בענייננו כאמור כאן לא ניתן לדעת מהו עירוב השימושים ונראה כי כוונת העיריה היא להשתמש ברוב המתחם למסחר, שהרי שיווקו ליזמים עומד מעבר לפינה ולא מסירתו למשרד החינוך להקמת בית הספר השכונתי.

 

זאת עוד, השימושים המצויים כיום בקרבת המתחם, אם הקיימים כמו מגורים, או המתוכננים כמו דרך שלבים ומסילת הברזל – מן הראוי שיוצגו לחברי הועדה ולציבור בתכנית מפורטת למתחם כולו. רק כך ניתן לאשר אחוזי מסחר לעומת מבני ציבור או כל שימוש אחר. דהיינו, אי הכלת מידע זה ועריכתו בתכנית פתוחה לציבור מהווה פגם לא רק חוקי בהליך שנבחר, אלא גם פגם ערכי וציבורי.

 

מבני הרכבת

37.   מבני הרכבת עצמם הם גולת הכותרת של המתחם. יש להם נוכחות חזקה מלאחרים והם מהווים, למעשה, את כרטיס הכניסה לאזור. הם ניצבים מול שטח פתוח מצפון (החניה כיום) ומול שדרות רחבות ממערב, אשר התנועה בהן רבה לאורך כל שעות היממה.

 

38.   ברור כי אם רוצים להחיות את האזור ולפתחו, מבני הרכבת הם המפתח לכך. לפיכך, דה פקטו, ההיתר לשימוש חורג אינו "מינורי" או "רק" עבור המבנים הנ"ל ולא עבור כל המתחם, כפי שהציגה הועדה בתשובתה.  ללא מבנים אלו אין סיכוי למשוך ציבור למתחם האחורי.

לא בכדי בחרה העיריה לבצע את העבודות דווקא בבניינים אלו ומכורח כך להוציא עבורם את ההיתר לשימוש חורג.

 

39.   משך השימוש – מתן היתר לשימוש חורג ל-10 שנים הינו חריג באופן כללי בארץ, מה עוד שהיקף השימוש החורג אינו לגבי שימוש בחלק מהמבנה או למבנה בודד, אלא למתחם שלם. משך מתן השימוש החורג אינו דבר שבשגרה, אלא חורג ממנה ומעיד על רצון למסד את "השימוש החורג" כקבוע. גם אם יתקבל, יש להקטין את משכו ל 5 שנים בלבד עקב אותה אחריות כלפי הציבור – על מקבלי ההחלטות לראות את תוצאות החלטותיהן ולא לעבור לסדר היום, ואם יש לשנות – יכולה להיות הזדמנות לעשות כן.

 

מהות השימוש

  1. המתחם הינו פנינה עירונית, אשר אכן יש לפתחו תוך שימור הערכים המצויים בו. אולם, לא בכדי הוגדר המתחם לייעוד ציבורי. כל סטייה מהגדרתו, דווקא במקרה הזה, תחשב לסטייה ניכרת ובלתי חוקית.

 

  1. הייעוד הנוכחי, של מבני ציבור מסוגים שונים, נושק לצרכים אקוטיים וחשובים של השכונה הצמודה – נווה צדק. לא ניתן, לדעת העוררים, להסב את השימוש במקום לשימוש כלל עירוני טרם מתן מענה לצורך המוכח והדחוף של ילדי השכונה במוסדות חינוך והצורך הכלל שכונתי בשטחים ציבוריים פתוחים.

 

  1. העוררים רואים בכל השטחים המיועדים לצורכי ציבור שטחים יקרים, אשר ויתור עליהם לצרכים פרטיים או שונים מייעודם, יש שיישקל רק לאחר בדיקה מקפת. הבדיקה צריכה לכלול את הצרכים הקיימים והעתידיים של השכונות הסובבות, ורק לאחר הוכחה כי אין ולא יהיה צורך בעתיד בשטחים אלו עבור ייעודם המקורי – ניתן לשנות את ייעודם.

 

  1. מבדיקה שנערכה ע"י התושבים בנוגע לצרכים אלו הוכח מעבר לכל ספק כי גם כיום יש צורך בשטחים אלו למוסדות ציבור, וצורך זה רק יגבר בשנים הקרובות. לפיכך לא ניתן להסב את השימוש במבנים לשימושים פרטיים או אחרים ויש להקצות אותם לטובת מבנים למוסדות ציבור שכונתיים. רק לאחר מילוי פונקציות אלו, ניתן לשקול במבנים שבמתחם שימושים משלימים כלל עירוניים.

 

  1. הבקשה לשימוש חורג כוללת אלפי מטרים רבועים, אך הינה עמומה ביותר מבחינת התמהיל של השימושים המבוקשים. לדעתנו יש להגביל באחוזים את הכמות הבנויה שתוקצה למסחר ואת הכמות שתוקצה לשימושים שעלולים להוות מפגע. נחזור ונדגיש: הגבלה שכזו חייבת למצוא ביטוייה במסגרת תכנית לשינוי יעוד השטח ולא במסגרת הליך עוקף תכנון.

 

  1. מן הראוי שהמבנים, המיועדים לשימור, יאוכלסו ע"י שימושים ראויים. אנו סבורים שערוב שימושים, אם אכן יאושר בתכנית בסמכות ועדה מחוזית, חייב להציב בראש שימושים מתאימים למקום ולסובב כמו ייעודים הקשורים לתרבות ולהפחית או להוריד לחלוטין את שימושי המסחר, בייחוד המסחר הקמעונאי.

 

  1. אנו סבורים כי שימושים קמעונאיים במקומות אלו אינם מתאימים או יש שיהוו אחוז קטן מהשטח הבנוי, כך שלא יווצר מצב כמו במתחם נמל תל אביב, שם, בחלקו הדרומי, החנויות קובעות את אופי המתחם.

 

  1. להגשת הבקשה במתכונתה הנוכחית קדמה הצעה אחרת של מנהל ההנדסה של עירית תל אביב, אשר היתה "מתונה" יותר מבחינת אפשרות השימוש המסחר הקמעונאי במקום. לפיה (פרוטוקול ישיבה מיום 12.5.04) ניתן לפתוח חנויות עד גדול של 100 מ"ר ולא היתה אפשרות לאחד בין חנויות אלו. ועוד, לפי גרסה זו, לא היה ניתן לפגוע בשטחים הפתוחים בתוך המתחם ע"י "סגירת חורף", תנאי שהוסר בהחלטה הסופית.

 

  1. מכאן, המסחר הקמעונאי אינו מוגבל כלל, ולדעתנו יש בכך זילות בערכו של המתחם כמתחם לשימור וויתור מראש על שימור אופיו והכנסת שימושים שייעודם תרבותי יותר, כמו גם התעלמות מצורכי העיר והתושבים.

 

שליטה באופי הסביבה ע"י המקומית עם התושבים

49.   חלק מאחריות חברי הועדה כלפי ציבור תושבי העיר נוגע גם לטווח הרחוק.

 

50.   משך הבקשה – ההתפתחות של מתחם עירוני, בודאי חדש, יש שתיבחן באופן תקופתי. מתן היתר לעשור שלם תסכל כל אפשרות של פיקוח על הנעשה לרווחת הציבור, יישום ההחלטה ושינוייה בהתאם לצורך.

 

  1. הגנה על הערכים לשימור – קיימים במתחם, מלבד המבנים לשימור, מתחמי צמחיה נדירים וערכיים. אין בהוראות הבקשה כל הגנה על מתחמים אלו או דרישה לשיקומם ותחזוקתם. אנו סבורים כי לעיריה צריך להיות אינטרס לשמר מתחמים אלו כחלק מרוח המקום ולהורות על שימור וטיפוח מתחמים אלו, כחלק בלתי נפרד ומחייב מהוראות הבקשה.

 

  1. כמו כן אין לאפשר גידורם של מתחמים אלו לצרכים פרטיים או פגיעה בהם ע"י מתקנים או בניה כלשהי, בין אם ארעית או קבועה.

 

  1. שליטה בתמהיל השימושים ובנעשה בשטח -  מהחלטת הועדה המקומית עולה כי יוקם צוות ניהול לקביעת האכלוס במקום ולתנאים הדרושים. עוד נכתב כי "עזרה ובצרון" יהיו חלק מצוות זה. לדעתנו, עקב העובדה שהמחם נושק למבני מגורים, יש לצרף לצוות הניהול נציגי תושבים, כך שיווצר שיתוף פעולה עם נציגי השכונה וימנעו חיכוכים או פעולות לא סבירות כמו הכנסת מפגעים במבנים הקרובים למבני המגורים.

 

סוף דבר

 

  1. לאור כל האמור לעיל מתבקשת הועדה הנכבדה לבטל את החלטת המשיבה 1, הן בשל אי חוקיות הבקשה שהוגשה לאישורה והן בשל הנימוקים התכנוניים שפורטו בערר זה.

 

 

 

______________

עמית ברכה, עו"ד

 

דרונט בניית אתרים
עבור לתוכן העמוד